Ипотека остается?

Ипотечный кредит – относительно новый банковский продукт для нашей страны. И едва россияне успели оценить его преимущества, как грянул кризис. Многие граждане полагают, что осень 2008 года поставила крест на их планах приобрести жилье в кредит. Однако эксперты призывают не драматизировать ситуацию.

Материал в рамках совместного проекта Homepage и информационно- аналитического портала БКС-Экспресс

В плане покупки жилья текущий год мало чем отличается от года прошедшего. Особенно для москвичей. Причем это касается как условий ипотечного кредитования, так и рынка недвижимости в целом.

Начнем со стоимости квартир в Москве. Специалисты говорят, что столичные цены взлетели еще в 2006 году, и с тех пор покупка квартиры в кредит для московской семьи со средними доходами стала практически невозможной. Надежда Косарева, президент Фонда Института экономики города, полагает, что ипотечный кредит для такой семьи не будет доступен даже к 2010 году.

Надеяться на то, что из-за финансового кризиса цены на жилье в Москве пойдут вниз, не стоит. В 2008 году в целом по стране строительная отрасль практически стагнирует. По данным Минэкономразвития, в январе-августе 2008 года жилищное строительство увеличилось на 5,2%, в то время как за этот же период прошлого года – на 34%.

За девять месяцев 2008 года в Москве сдано чуть более 2 млн кв. м жилья (в 1,75 раза меньше, чем за девять месяцев прошлого года), из них 1,3 млн кв. м – городскому заказу. Таким образом, снижение предложения автоматически не дает ценам на квартиры идти вниз. Единственным утешением остается тот факт, что теперь цены на недвижимость перестанут расти ударными темпами и немного стабилизируются.

Первые изменения в условиях ипотечного кредитования произошли еще летом 2007 года, когда до нас дошли первые отголоски мирового финансового кризиса. Как правило, российские банки, выдавая ипотечные кредиты, использовали для этого не собственные, а заемные западные средства. То есть банк выступал своего рода посредником между российским заемщиком и западным кредитором.

Но в один момент западные финансовые компании либо перестали кредитовать российские банки, либо увеличили стоимость заемных средств. «Была некая растерянность, – говорит заместитель председателя правления банка «Возрождение» Александр Долгополов. – Все пытались понять, как ситуация будет развиваться дальше. Когда стало очевидно, что ликвидность снизилась, и теперь невыгодно отдавать деньги дешево, выход был найден достаточно быстро – повысились рыночные ставки и ужесточились требования к заемщикам».

Следствием этого стало прекращение выдачи ипотеки 11% банков в Москве. В итоге сегодня готовы предложить эту услугу только 88 кредитных организаций.

Второй результат – ужесточение требований к частным заемщикам. Почти все банки перестали выдавать кредиты под «серую» зарплату, обязательным стал первоначальный взнос.

Постепенно у банков исчезли программы кредитования новостроек. ВТБ 24, например, прекратил выдавать кредиты на покупку жилья в домах, которые готовы менее чем на 80%. А в «Райффайзенбанке» полностью закрыли ипотечную программу по приобретению квартиры на первичном рынке. Застройщики сильно зависят от заемных средств, а так как из-за финансового кризиса взять их сейчас попросту негде, банкиры, кредитующие население, в новостройки верить перестали.

Самым главным стало, конечно, увеличение ставок по ипотечным кредитам. В среднем за год с августа 2007 по август 2008 ставки выросли на 2–4%. С сентября 2008 года банки вновь довольно ощутимо стали поднимать проценты по ипотеке. В некоторых из них ипотечный кредит теперь будет обходиться заемщикам в 20% годовых в рублях, например, в Альфа-Банке. Столько кредиты стоили в 2000 году.

Таким образом, расцвет ипотеки, когда ставки снижались, длился недолго и закончился примерно год назад. Финансовый кризис только усугубил все процессы. Что же делать теперь тем, кто уже взял кредит? Стоит ли им опасаться повсеместного повышения ставок?

Андрей Заставин, сотрудник финансовой компании, взял кредит в 2002 году под 15% годовых. Однако сегодняшний кризис его не касается, поскольку, как правило, российские банки выдают кредиты по фиксированной ставке на весь период кредитования. «Мои ежемесячные выплаты составляют 15 тысяч рублей, и за шесть лет никак не изменились, – говорит Андрей. – Я плачу по 20 тысяч, чтобы досрочно погасить заем. Думаю, что сейчас для меня главное – сохранить постоянный доход».

Впрочем, не у всех все так радужно. В начале октября 2008 года в российских СМИ появилась информация, что Росевробанк предложил своим заемщикам, взявшим ипотечный кредит, до 15 ноября изыскать возможность погасить 30% задолженности.

В этом случае можно лишь посочувствовать клиентам Росевробанка, которым пока грозит только потеря покоя. Ведь кредитор только попросил, а не потребовал досрочно вернуть долг. В то же время во многих кредитных договорах пункт о требовании досрочного погашения кредита присутствует.

Но, как правило, это очень сложная процедура. Банк вправе попросить заемщика о погашении задолженности раньше срока в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Среди них, помимо снижения стоимости залога, изменение финансового состояния клиентов. Если речь идет о снижении стоимости залога, то банк, прежде чем потребовать досрочного погашения кредита, должен произвести новую, официальную оценку недвижимости, которая должна показать, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита. После этого банк, руководствуясь актом оценки, вправе требовать от заемщика погасить кредит.

Прецедент с Росевробанком в тоже время полезен для будущих заемщиков. Во-первых, теперь они должны очень внимательно выбирать банк. Во-вторых, с пристрастием изучать кредитный договор. Только так можно защитить себя от будущих неприятных ситуаций.

Правда, сейчас, скорее всего, граждан волнует не выбор банка. Теперь более актуальным является вопрос: а стоит ли вообще ввязываться в ипотеку?

Эксперты считают, что ипотека все же не исчезнет из линейки продуктов российских банков. Иван Ивкин, начальник управления розничных кредитных продуктов департамента развития розничного бизнеса «Промсвязьбанка», считает, что москвичи, которые могут себе позволить взять ипотечный кредит, не должны отказываться от этого шага.

«Нужно учитывать, что ипотечный кредит берется на достаточно длительный срок – 15–25 лет, – говорит эксперт. – На таких промежутках времени стоимость недвижимости в России, несомненно, будет расти. Этот рост будет компенсировать процентные платежи по кредиту. В том же случае, если ставки по ипотечным кредитам через какое-то время снизятся достаточно серьезно, клиент всегда сможет рефинансировать кредит под более низкую ставку».

Несмотря на небольшой срок существования ипотеки в России, такие примеры уже есть. Валерий Житков, журналист, в 2005 году взял кредит в долларах под 14% годовых. В 2007 году он рефинансировал свой первый кредит уже под 9%. В результате ежемесячные платежи снизились с $990 до $620, а затраты на перекредитование составили чуть более тысячи долларов и окупились уже через три месяца.

Единственное предостережение от специалистов для тех, кто собирается взять ипотечный кредит сейчас: не переоценивайте свои возможности. Заемщик должен быть уверен, что он сможет в течение многих лет рассчитываться по кредиту.

Автор: Елена Калиновская, БКС Экспресс