Как сдать квартиру, не нарушив закон

Сдаете квартиру? Десять против одного, что вы не платите налоги. Пять против одного, что ваши жильцы нарушают паспортный режим. Пятьдесят процентов на то, что вы не расстанетесь с ними друзьями. Зачем вам все эти проблемы? Homepage подскажет, как законно и с выгодой помогать другим решать квартирный вопрос.

В начале 2007 года участковые проверили миллион московских квартир и выявили около тысячи (!) случаев незаконной сдачи их в аренду. Смехотворно мало, даже если учесть, что стражей порядка интересовало только наличие регистрации. Ведь по разным оценкам в Москве сдается от 100–120 до 300–400 тысяч квартир. А всего их в городе, к слову, 3,5 миллиона. И если регистрируют своих гостей владельцы жилья все чаще, то уплата налогов остается экзотикой.

А напрасно. Все больше договоров о сдаче квартиры заключается в письменной форме, а порой еще и у нотариуса заверяется. А договор, между прочим, – уже документ для суда, в который при желании подаст на вас налоговая. По некоторым планам участковые скоро обязаны будут «стучать» на вас налоговикам. А те могут попросить денежек за несколько прошедших лет. Помните «дело ЮКОСа»? Вам грозит нечто подобное в масштабах отдельно взятой квартиры. Оно вам надо?

Договор дороже денег

Внимание! Если вы хотите сдавать свою квартиру маленькому кенийскому племени, бойко лопочущему на суахили, если вы намерены никого не регистрировать и ничего не платить, дальше можете не читать.

Если вы хотите вести все дела законно, то главное условие – ничего устного! Все должно быть отражено на бумаге. Нотариально заверенный договор – обязательно, по экземпляру у сторон плюс еще один для налоговиков. Передача денег – либо перечисление на счет, либо ежемесячное составление акта приема-передачи денежных средств (с подписями сторон и одного свидетеля).

Любое изменение условий договора (например, повышение арендной платы) тоже необходимо задокументировать. Хуже нет, чем попытаться выполнить гражданский долг и обнаружить, что не хватает какой-нибудь бумажки. С жильцов спрос короток, виноваты во всем будете вы.

К сожалению, многие пишут в договоре только самое основное: паспортные данные, срок, сумму. Увы, это выгодно только одной стороне – нанимателю. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит ваши права.

Обязательно надо перечислить в договоре всю мебель и все ценные вещи (как правило, технику), которые остаются в квартире. Лучше всего обозначить их стоимость, чтобы в случае порчи не возникало споров о сумме ущерба. Добросовестный наниматель обычно легко идет на подписание такого договора. Правда, он может опасаться, что вы сами в его отсутствие стащите, к примеру, рояль, а ему придется расплачиваться. Но лично я так шутить не советую: да, кражей это называться не будет, но мошенничеством – запросто.

Отдельный вопрос – оплата услуг ЖКХ. Все чаще эту функцию перекладывают на жильцов. Не советую. Можете включить оплату газа-воды-отопления и прочего в стоимость аренды, но платить надо самостоятельно и все квитанции хранить у себя. Вообще, договор должен быть единственным документом, который вы отдадите жильцам. Лень здесь неуместна и опасна.

Есть интереснейший, но мало кому известный пункт. Если договор заключен на год или более, то просто так поменять жильцов по его окончании вам не удастся. Будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. То есть вам придется сначала предложить жильцам продлить договор (возможно, на новых условиях), и только в случае их отказа искать другого нанимателя.

Обычно при заключении договора берется оплата за первые месяц-два, а также залог за последний месяц и за телефонные переговоры. Наниматели обожают оставлять космические телефонные долги. Поэтому перед окончательным расчетом с жильцами рекомендую узнать точную сумму задолженности. Это можно сделать по телефону (495) 727–48–75 («Ростелеком», услуга стоит 40 р.) или в «Личном кабинете» на сайте МГТС (необходимо предварительно получить PIN-код в клиентском зале любого Центра услуг связи МГТС).

Еще один важный нюанс – замки. Разумеется, у вас должны оставаться все ключи. А вот у жильцов – на один меньше. То есть от одного из замков ключи должны быть только у вас. Это необходимо для того, чтобы в случае конфликтной ситуации вы могли просто закрыть квартиру. Разумеется, о том, что после каждых жильцов надо менять все замки, даже и напоминать странно.

Кстати, неприватизированную квартиру запрещено сдавать без разрешения Департамента жилищной политики. А тот, если и разрешит, то установит таксу в размере обычной квартплаты. Обычно хозяев это почему-то не устраивает.

Моя м илици я гостей бережет

Дорогих гостей необходимо зарегистрировать. Милицию совершенно не волнует, на каких основаниях у вас живут эти люди – им важно, чтобы регистрация была оформлена правильно. Кстати, это несложно и полезно.

Существует два принципиально разных подхода – для иностранцев и россиян.

Зарегистрироваться несложно – заполнить бланк в окружном управлении ФМС или отправить уведомление по почте. Образец уведомления можно распечатать с сайта московского отделения ФМС или получить в любом почтовом отделении.

Россиян надо регистрировать. В паспортный стол РЭУ или ЕИРЦ подаете копии паспорта ответственного квартиросъемщика и всех гостей. Также потребуется 2–4 (в разных паспортных столах разные аппетиты) фотографии 3х4 каждого из гостей. И, наконец, заявление, в котором вы просите зарегистрировать вашего гостя, а все прописанные в квартире выражают свое согласие. Кстати, в паспортный стол им придется явиться лично.

Далее возможны варианты. Либо вас через 3–4 дня зарегистрируют, а потом пошлют оплачивать коммунальные счета, либо попросят сначала оплатить все будущие счета гостей, а уже потом дадут бумажки о регистрации. Ваши жильцы – живые люди, они пользуются водой, канализацией и прочими благами цивилизации. В бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ подсчитают, на какую сумму гости используют коммунальные услуги, и выдадут квитанцию на оплату.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется. В течение недели регистрация наверняка будет готова.

Уплата налога на доходы физических лиц

Итак, вы решили получать доход, сдавая одну квартиру. В таком случае аббревиатура НДФЛ – это как раз про вас. Налог на доходы физических лиц в данный момент составляет 13%. Как же правильно расстаться с этой суммой?

Необходимо прийти в нежно любимую налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года и представить декларацию обо всех своих доходах – не только полученным за сдачу квартиры, но и о зарплате и пр. Обязательно посоветуйтесь в бухгалтерии – ведь в декларации имеет смысл указать ту сумму, с которой платит налог предприятие. Иначе придут к вам на работу веселые ребята из налоговой и скажут: «А у Ивановой-то зарплата, оказывается, в три раза выше, чем вы пишете! А ну-ка документики на стол и руки за голову!».

Не бойтесь, НДФЛ с вас возьмут только за те доходы, которые еще не были «обналожены». В нашем случае – за сдачу квартиры.

Декларацию не надо подавать лишь в том случае, если вы сдаете квартиру юридическому лицу, которое исправно платит налоги с арендной платы.

Впрочем, есть еще один путь. Для тех, кто сдает более чем одну квартиру, он обязателен.

Уплата «упрощенки»

Сдаете пару квартир и десяток комнат? Поздравляю – вы индивидуальный предприниматель! И вам необходимо зарегистрироваться. Тогда вы получите право воспользоваться УСН – упрощенной системой налогообложения. Есть два варианта подсчета налога по УСН. Выбрать надо сразу, передумать потом нельзя.

1. Ставка в размере 6% в отношении валового дохода без учета расходов.
2. Ставка в размере 15% в отношении чистой прибыли.

Поскольку расходы на сдачу квартиры у вас, честно скажем, невелики, рекомендую воспользоваться первой схемой. Она настолько удобна, что даже сдающим одну-единственную квартиру можно посоветовать именно этот вариант: хлопот, конечно, больше, чем с НДФЛ, зато и налог вдвое меньше.

Привет риэлторам

Обычно услугами риэлторов пользуются наниматели. А вот большинство людей сдают квартиры самостоятельно, благо спрос огромен. Но если вы не слишком уверены в своих силах, можно также обратиться к риэлторам. Есть три варианта сотрудничества с этими ушлыми жучками.

1. Вы звоните в агентства и сообщаете, что сдаете квартиру. Вас заносят во все мыслимые базы данных. После этого остается только отбиваться от звонков. Кстати, рекомендую завести отдельный телефонный номер на время сдачи квартиры, а потом выбросить эту симку куда-нибудь подальше – иначе покоя не будет еще очень долго. По сути, вы получаете просто бесплатную рекламу своего предложения.

2. Вы заключаете эксклюзивный договор на время сдачи квартиры. Отдаете риэлтору ключи, и он сам рекламирует квартиру, сам ее показывает, сам составляет и заключает договор. Цена услуги – от половины до целой месячной ставки аренды.

3. Передача квартиры в управление. Если вы уезжаете надолго или навсегда – это лучший вариант. Фирма работает вместо вас: сдает квартиру, собирает платежи, оплачивает услуги ЖКХ, общается с соседями, занимается ремонтом, поливает фикусы. Деньги вы получаете независимо от того, занята квартира или нет. Обойдется это удовольствие в 25–40% от стоимости аренды – в зависимости от набора услуг.

* * *

Арендодатель – едва ли не самая популярная «профессия» в Москве. Доходы от сдачи квартиры получает, видимо, не одна сотня тысяч человек. И рано или поздно (скорее рано) этот рынок будет поставлен под государственный контроль. Лучше не ждать последнего момента, а легализоваться прямо сейчас. Оформление документов и уплата налогов дают правовую защищенность, а это в подобном бизнесе очень важно.

Адреса, контакты, полезная информация

Законодательство

Федеральный закон о миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации

Изменения в законе

Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ

Некоторые агентства недвижимости, помогающие сдать квартиру

«Акрус-недвижимость»
Тел.: (495) 785–81–59

«Континент недвижимость»
Список отделений
Тел.: (495) 737–70–19

«Максимум»
Тел.: (495) 638–08–53

«Миан»
Список отделений
Тел.: (495) 974–62–62

«Миэль»
Список отделений
Тел.: (495) 777–33–77

«Пересвет-недвижимость»
1-ая Дубровская ул., д. 14, корп. 1
Тел.: (495) 648–88–88

Еще полезное

Департамент жилищной политики и жилого фонда г. Москвы
Газетный пер., д. 1/12
Тел.: (495) 925–18–78

Список территориальных управлений

Федеральная миграционная служба
Ул. В.Радищевская, д. 4, стр. 1

Управление ФМС России по г. Москве
Ул. Б. Ордынка, д. 16, стр. 4
Тел.: (495) 238–64–00

Список УФМС

Список налоговых инспекций